Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Издание рассказывает о страховании финансовых рисков при вложении инвестиций в строящееся жилье.

Недвижимость и цены, 21 октября 2004 г.

Новостройки: кто в ответе?..

1040 просмотров

То, что Москва может гордиться своим строительным комплексом, - это бесспорный факт. Столица строит много, в основном быстро и качественно. И несмотря на то, что территорий под застройку в городе остается все меньше, пока еще можно найти жилье на любой вкус, практически в любом районе - все зависит от желания покупателей и их финансовых возможностей. Рынок новостроек (первичный рынок) привлекателен с точки зрения широкого выбора объектов, допустимости оплаты в рассрочку, безналичной формы взаиморасчетов, возможности индивидуальной планировки квартиры.

Но самый весомый аргумент - стоимость жилья, если его приобретать на начальном этапе строительства. В итоге на многих возводимых объектах большую долю квартир раскупают еще на стадии подготовки строительной площадки. М. Фрадков назвал это "покупкой воздуха над котлованом".
Динамика цен на рынке недвижимости заставляет граждан, думающих об изменении своих жилищных условий, принимать решение уже сегодня, понимая, что промедление связано с очень вероятными дополнительными расходами. Действительно, прирост цен на жилье в 2003 г. составил 35-40 % в зависимости от сегмента рынка. И хотя с весны текущего года очевидно замедление роста цен (и даже снижение стоимости предложений по некоторым строящимся объектам), аналитики рынка предсказывают в 2004 г. увеличение цен по крайней мере на 25 %, а в дальнейшем такое же ежегодное повышение стоимости.
Существенно повысился спрос на получение заемных средств для приобретения жилья. Ряд банков осуществляет кредитование населения, в том числе и на покупку квартир на первичном рынке (средняя годовая ставка - 15-17 % по валютным кредитам).
При принятии решения в пользу новостроек важную роль играет динамика роста цен по мере возведения жилья: до 50 % в валюте за период строительства от котлована до приемки дома в эксплуатацию. Другими словами, инвестиции в возведение жилья - это еще и доходный бизнес, который активно развивают крупные риелторские, финансовые компании, а зачастую и частные лица. Доля сделок с недвижимостью с целью выгодного вложения денег постоянно увеличивается. Но, безусловно, основная масса инвесторов - граждане, покупающие квартиры на этапе строительства не ради извлечения дохода, а с целью получения хорошего жилья в обозримом будущем. Таким образом, очевидно, что покупка квартиры на стадии ее строительства - очень выгодная форма как изменения жилищных условий, так и вложения денежных средств. Но разобраться в ситуации, связанной с реализацией конкретного инвестиционного проекта, простой гражданин часто просто не в состоянии. И это обусловлено множеством причин.
Следует отметить, что сегодня на ситуацию на первичном рынке московского региона влияет ряд факторов, увеличивающих риск неисполнения обязательств застройщиками и инвесторами. В частности, ужесточение позиции природоохранных органов в лице Федеральной службы по надзору в сфере природопользования уже привело к приостановлению возведения ряда объектов, сооружаемых известными участниками строительной индустрии города.
Другим тревожным обстоятельством является увеличение задолженности строительных предприятий по банковским кредитам. Так, по данным газеты "Коммерсантъ" объем общего долга строительных компаний за II квартал текущего года увеличился на 33 %.
Как будут развиваться указанные тенденции, предсказать трудно. Но уже известно, что одна из крупнейших строительных фирм, работающих в Подмосковье, рассылает своим частным инвесторам уведомления о переносе сроков ввода строящихся объектов. Возможно и другое. На практике часты ситуации, когда инвестор-застройщик, нанимая подрядную организацию, которая собственно и будет строить дом, рассчитывается с ней за будущую работу правом на продажу определенного количества квартир. Бывает, точно так же производят расчеты и с поставщиками строительных материалов. Как правило, это жилье тут же поступает в продажу, а вот будут ли в полном объеме выполнены работы или поставлены стройматериалы - вопрос. Именно это и произошло в прошлом году в Химках. Кто виноват, решает суд. Вернут ли в такой ситуации инвесторам деньги? Cкорее всего нет. Потому что обычно подобные продажи осуществляют через небольшие фирмы, не имеющие ни капитала, ни имущества на балансе.
Не так давно средства массовой информации сообщили о том, что против фирмы, собиравшей деньги под строительство несуществующего объекта, возбуждено уголовное дело. Граждан должен был насторожить тот факт, что им предлагают при заключении договора оплатить половину стоимости жилья, а оставшуюся часть - после завершения строительства. А на что строить? Не смутило и отсутствие документов, определяющих право на застройку.
К сожалению, часто мы задумываемся о последствиях своих действий, когда уже ничего не изменишь. Шансы, что пострадавшим вернут деньги, близки к нулю.
На наш взгляд, излишне драматизировать ситуацию не стоит, но необходимость особой осмотрительности при выборе объекта инвестирования очевидна. И, конечно, для профессионального анализа "рисковости" конкретного дома целесообразно привлечь специалистов.
Можно обратиться за помощью в юридическую фирму, заплатив ей приличную сумму, но надо отдавать себе отчет, что в случае неудачи (например, дом будет построен наполовину, строительство приостановлено, а собранные с частных инвесторов средства действительно истрачены на строительные материалы и оплату выполненных работ) к ответственности юристов привлечь не удастся. Поэтому при инвестировании в возведение объектов недвижимости постоянно возрастает спрос на страхование финансовых рисков, которые осуществляют единицы российских страховщиков. При этом, как правило, страхование производят на случай банкротства должника (второй стороны договора инвестирования) и обстоятельств непреодолимой силы. Банкротство при существующем законодательстве - это чрезвычайно сложная процедура, проводимая в течение нескольких лет. Катастрофические стихийные бедствия, народные волнения, война и тому подобное для современной России - события маловероятные. Но уже есть страховщики, которые при инвестировании в возведение объектов недвижимости предлагают страхование "от всех вероятных рисков".
Заключив договор страхования, страховщик гарантирует возврат денег, внесенных на строительство квартиры (выплату страхового возмещения), если инвестор ее не получит по любой причине, от него не зависящей. Выдавая такую гарантию, страховщик самым тщательным образом изучит документы и обстоятельства, связанные с реализацией инвестиционного проекта. Если он специализируется в страховании операций с недвижимым имуществом, безусловно, его юристы обладают необходимым опытом и квалификацией. При этом такая юридическая услуга для страхователя-инвестора будет бесплатной: она входит в стоимость страхового полиса. И только убедившись в законности строительства, корректности договорных отношений участников проекта, страховщик согласится на заключение договора страхования. Естественно, даже после тщательного изучения документов страховщик не может гарантировать, что строительство будет завершено и инвестор получит квартиру, это от него не зависит. Последний гарантирует возмещение убытков страхователя, связанных с неудачным вложением денежных средств.
Страховщик может и отказаться от страхования, если, по его мнению, документы, сопровождающие строительство, ненадлежаще оформлены, а надежность контрагента страхователя вызывает сомнения. Этот отказ должен явиться для инвестора сигналом опасности. Поэтому к страховщику лучше обращаться до того, как инвестиции будут произведены.
Примеры "проблемных" объектов, приведенные выше, известны страховщикам по той причине, что к ним обращались граждане относительно страхования инвестиций. Оценить на этапе подготовки строительной площадки риск невыполнения строительных работ подрядной организацией очень сложно. Но большое количество объектов, проанализированных страховщиком, специализирующимся на страховании финансовых рисков, позволяет отслеживать процессы данного сегмента рынка недвижимости и на стадии анализа выявлять проблемные варианты, риск инвестирования в которые нельзя считать допустимым.
Учитывая инвестиционную привлекательность рынка недвижимости, наличие большого количества строительных площадок, увеличивается вероятность появления сомнительных застройщиков и инвесторов, просто мошенников. Отказываться от участия в строительстве своего жилья было бы неправильным. Нужно просто обратиться к специалистам для оценки допустимости риска инвестирования в строительство выбранного объекта и застраховать свои деньги на случай наступления непредсказуемых обстоятельств.
И последнее - цена вопроса. Стоимость страхования зависит от многих факторов: срока и этапа строительства, сложности схемы инвестирования, суммы инвестиций и прочего. Но в среднем это 1,0-1,5 % от суммы инвестиций в расчете на один год страхования. Легко прикинуть, что, приобретая квартиру даже на стадии подготовки строительной площадки, цена страхового полиса будет соизмерима со стоимостью одного-двух квадратных метров покупаемого жилья. Много ли это за гарантию сохранности всей инвестируемой суммы? Решать вам...
 
Александр КОРОБОВ, президент ООО "Страховая компания "Вотек", заместитель генерального директора Страхового ЗАО "Стандарт-Резерв"

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »